Financiación hipotecaria

1. El capital de una hipoteca

El capital de una hipoteca es la cantidad de dinero que se solicita al banco a la hora de adquirir una vivienda.

¿Cuánto se puede pedir de capital (de una hipoteca)?

Por norma general, la entidad bancaria financia hasta el 80 % del valor de tasación del inmueble, en caso de ser la primera vivienda, y hasta el 70 % si es la segunda. Sin embargo, cabe señalar que también existen las hipotecas al 90% e, incluso, al 100% de financiación.

De hecho, la tasacion del inmueble también puede ser otra vía para acceder a un préstamo hipotecario al 100 %. Si, tras tasar la vivienda que queremos adquirir resulta que su valor es mayor al del precio de mercado, la entidad bancaria podría facilitar su financiación completa.

El 20% o 30% restante: 

El cliente deberá entregarlo como primer pago o "entrada" en el momento de la compra de la vivienda. Esto es así por dos motivos principales:

- Por un lado, que el cliente disponga del 20 % del valor del inmueble con antelación demuestra su capacidad de ahorro, algo que las entidades bancarias valoran.

- Por otro lado, al financiar hasta el 70% - 80% del inmueble, el banco no asume todo el riesgo de la operación en caso de impago por parte del comprador.

2. Los intereses de una hipoteca

El interés de una hipoteca es el beneficio económico que obtiene el banco al otorgar al cliente acceso a la financiación solicitada.

Hipotecas según el tipo de interés: ¿qué tipos existen?

Con estos factores en mente, podemos distinguir tres tipos de hipotecas en función del tipo de interés que se aplique:

• Tipo fijo: Para calcular el coste de los préstamos hipotecarios a tipo fijo, no se considera el euríbor, solo el tipo de interés fijo que establezca el banco, por lo que siempre se conocerá exactamente la cuota mensual que se deberá pagar.

• Tipo variable: En el caso de las hipotecas a tipo variable, lo más habitual es que se utilice el euríbor como índice de referencia, el cual varía diariamente, aunque lo más común es que el tipo de interés del préstamo se actualice cada 6 o 12 meses (en BBVA se realiza anualmente) tomando el valor del euríbor en ese momento. Así, el índice de referencia influye en el coste del préstamo hipotecario: cuanto menor sea el euríbor, menor será la cuota mensual de la hipoteca para el cliente.

• Tipo mixto: Estas hipotecas aplican un tipo fijo durante los primeros años del préstamo, para luego pasar a un interés variable basado en el euríbor.

3. El periodo de amortización de una hipoteca.

El periodo de amortización de una hipoteca es el tiempo que vamos a tardar en devolver el capital que nos han prestado más los intereses. 

¿Cuál ofrece el banco?

Lo más habitual en España es encontrar hipotecas que ofrecen un periodo de amortización de 20 a 30 años, aunque también las hay a partir de 5 años y hasta 40.

Durante este plazo de amortización haremos frente a una serie de cuotas mensuales cuya cuantía dependerá tanto del tiempo que tengamos para devolver el préstamo como del capital que nos han prestado y del interés que debamos pagar. A mayor tiempo de devolución menores serán las cuotas, pero más elevados los intereses que pagaremos al final de la vida de la hipoteca, y viceversa.

Resumiendo, la cuota mensual será la suma de los intereses más el capital, pero su composición, lo que se paga en cada momento, variará a lo largo de la vida de la hipoteca variable, siendo la misma en cada cuota de la hipoteca a tipo fijo.

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